Louer son terrain pour un projet solaire : ce que les propriétaires doivent savoir avant de s’engager

Louer son terrain pour un projet photovoltaïque séduit de plus en plus de propriétaires fonciers, attirés par la perspective d’un revenu régulier et par l’idée de contribuer à la transition énergétique. 

Mais derrière cette image séduisante se cache une réalité plus complexe : Tous les terrains ne sont pas éligibles, les loyers varient selon de nombreux paramètres, et les délais de développement s’étendent souvent sur plusieurs années.

Entre attentes et réalité, il est essentiel de comprendre ce qu’implique réellement la mise en place d’un projet photovoltaïque : le temps nécessaire à sa concrétisation, les contraintes réglementaires, mais aussi les engagements réciproques entre propriétaire et développeur. C’est sur cette compréhension partagée que peuvent se construire les bases d’un dialogue constructif entre toutes les parties prenantes.

L’interview : Hortense Foillard

En vidéo : 

Dans l’un de nos récents épisodes de podcast, nous avons échangé avec Hortense Foillard, directrice du développement de Ferme Solaire, un acteur indépendant qui met en relation propriétaires fonciers et développeurs photovoltaïques. Avec plus de 200 demandes entrantes par semaine, Hortense échange quotidiennement avec des propriétaires et connaît bien leurs attentes. Elle revient sur quelques idées reçues et sur la réalité du développement solaire en France.

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Que s’imaginent les propriétaires qui souhaitent faire construire une centrale solaire ? 

La réalité du terrain : quels critères ? 

« Mon terrain est plat et ensoleillé, c’est parfait pour du solaire ! »

C’est une idée répandue : beaucoup de propriétaires pensent que n’importe quelle parcelle peut accueillir des panneaux solaires. Le secteur photovoltaïque est en plein essor, et la demande de foncier attire naturellement les développeurs. Résultat : les propriétaires sont fréquemment démarchés, ce qui alimente l’idée qu’il serait relativement « simple » de se lancer.

En réalité, tous les terrains ne sont pas adaptés à un projet solaire.

👉 Avant tout engagement, un développeur photovoltaïque réalise systématiquement une étude de faisabilité. Cette étape permet d’évaluer le potentiel du site et d’anticiper les coûts de développement, de raccordement et d’exploitation.

👉 Le potentiel solaire et les dimensions du terrain sont des critères déterminants : ils conditionnent la puissance de production et donc la rentabilité du projet.

👉 Parmi les points clé analysés : 

• la surface minimale (généralement à partir de 5 hectares pour un projet au sol),
• la pente, idéalement inférieure à 15 %,
• l’orientation du terrain,
• la facilité d’accès,
• la proximité d’un point de raccordement au réseau électrique.

👉 Les terrains les plus recherchés sont souvent des terrains dits “dégradés” : anciennes carrières, friches industrielles, délaissés routiers ou ferroviaires… Ces sites, difficilement exploitables pour d’autres usages (comme l’agriculture), peuvent être valorisés durablement grâce à un projet photovoltaïque et facilement être convertis en zones de production d’énergie.

Des loyers photovoltaïques souvent surestimés

“J’ai entendu dire que certains touchaient 10 000 € par hectare !” 

Beaucoup de propriétaires s’imaginent qu’un projet solaire peut générer un revenu important, parfois sur la base d’exemples relayés dans les médias évoquant des loyers très élevés. En réalité, ces montants sont souvent des cas particuliers, loin de la moyenne du marché.

Ces tarifs sont donc à nuancer. 

👉 Les loyers les plus élevés, pouvant atteindre 10 000 à 12 000 € par MWc, concernent des situations exceptionnelles : terrains dégradés idéalement situés, sans contraintes environnementales et à proximité immédiate d’un poste source disponible.

👉 Dans la majorité des cas, notamment pour des terrains agricoles, les loyers sont bien plus raisonnables : en moyenne entre 2 000 et 3 000 € par hectare et par an.

👉 Dans le cas d’un projet agrivoltaïque, lorsque le propriétaire du terrain et l’exploitant agricole sont deux personnes différentes, le loyer est partagé entre les deux parties, conformément à la réglementation.

👉 Le versement du loyer intervient généralement à la mise en service de la centrale, parfois dès la signature de la convention de raccordement. Une indemnité d’immobilisation peut également être prévue durant la phase d’étude, pour compenser la mise à disposition du terrain avant le début des travaux.

En somme, si louer son terrain pour un projet photovoltaïque peut constituer un complément de revenu intéressant et durable, il est important d’envisager cette opportunité avec réalisme et de se référer aux conditions concrètes du marché plutôt qu’à des cas isolés.

Une méconnaissance des délais de développement

“C’est l’affaire de quelques mois”

Beaucoup de propriétaires imaginent qu’une fois l’accord trouvé avec un développeur photovoltaïque, la centrale pourra être construite rapidement. 

En réalité, le développement d’un projet solaire est un processus long, qui s’étale souvent sur plusieurs années.

👉 Le temps des études : faisabilité, rentabilité, impact environnemental, études techniques et paysagères… Ces analyses sont indispensables pour vérifier la viabilité du projet et anticiper ses contraintes.

👉 Le temps de la concertation : le développeur doit échanger avec les élus locaux, les chambres d’agriculture, les services de l’État et le public, afin d’assurer la transparence et l’acceptabilité du projet.

👉 Le temps de l’instruction administrative : demande du permis de construire, demandes de dérogations environnementales, autorisations préfectorales… Chaque étape requiert des délais incompressibles.

Une fois toutes les autorisations obtenues, la construction de la centrale dure en moyenne entre 5 et 12 mois, mais des retards peuvent survenir en raison de contraintes techniques ou d’aléas météorologiques.

Les délais de raccordement au réseau électrique, souvent plus longs que prévu, viennent également allonger le calendrier : la saturation des postes sources et la multiplication des demandes pèsent aujourd’hui sur les délais d’exécution.

Au total, il faut compter entre 3 et 5 ans entre le premier contact et la mise en service d’une centrale solaire. Les propriétaires doivent donc s’armer de patience et garder à l’esprit qu’il s’agit d’un engagement de long terme : les baux emphytéotiques conclus avec les développeurs s’étendent généralement sur 30 à 40 ans.

Une réglementation particulièrement exigeante

“C’est mon terrain, donc j’ai le dernier mot !”

Certains propriétaires estiment avoir toute liberté sur leur terrain, sans toujours réaliser que le développement d’une centrale photovoltaïque obéit à un cadre réglementaire particulièrement strict, en particulier sur le plan environnemental.

👉 Sauf dérogation, tout projet photovoltaïque fait l’objet d’une étude d’impact environnemental (EIE). Cette étude, qui prend place sur une période d’environ un an, permet d’identifier et d’évaluer les effets potentiels du projet sur les milieux naturels, la faune et la flore.

👉 Les zones humides et les espèces protégées font l’objet d’une vigilance particulière. Leur préservation constitue un critère déterminant pour l’obtention des autorisations administratives

👉 Le développeur doit proposer un certain nombre de mesures ERC (éviter, réduire, compenser) pour limiter au strict minimum les impacts de la centrale sur l’environnement et la biodiversité. Ces mesures sont ensuite examinées par les Missions régionales d’autorité environnementale (MRAe), qui rendent un avis indépendant sur le projet.

Chez UNITe, cette exigence environnementale guide chaque étape du développement. Produire une électricité verte, locale et durable ne peut se faire qu’en préservant la biodiversité, les sols et l’équilibre des territoires.

Le cas spécifique de l’agrivoltaïsme : un équilibre à trouver

“Un peu d’herbe, quelques moutons… et voilà un projet agrivoltaïque !”

Ces dernières années, la multiplication de projets dits “alibis” et la crainte d’une artificialisation du foncier agricole ont conduit les législateurs à encadrer strictement la pratique de l’agrivoltaïsme. Ce type de projet, à la frontière entre production agricole et production d’énergie, fait désormais l’objet d’une vigilance accrue.

👉 Pour rappel, un projet agrivoltaïque vise à faire coexister sur une même parcelle une activité agricole (qui doit rester principale) et une production d’électricité solaire. L’objectif n’est pas de remplacer l’agriculture par l’énergie, mais de créer une véritable synergie entre les deux activités.

👉 Depuis le décret du 8 avril 2024, qui précise les modalités d’application de la loi d’accélération des énergies renouvelables, plusieurs critères encadrent désormais les projets :

• La production agricole doit rester l’activité principale de la parcelle,
• Le taux de couverture solaire est limité à 40 %,
• La perte de rendement agricole liée à la présence des panneaux ne doit pas excéder 10%. 
• Le partage de la valeur (et donc du loyer) entre propriétaire et exploitant est obligatoire.

En d’autres termes, les installations photovoltaïques doivent accompagner et soutenir l’activité agricole existante, non la concurrencer.

👉 UNITe fait partie des pionniers de l’agrivoltaïsme en France, avec de nombreux projets installés sur des volières, des élevages ovins et des bassins de pisciculture. Nous mettons un point d’honneur à travailler main dans la main avec les exploitants agricoles, pour concevoir des installations adaptées à leurs besoins qui ne gênent pas l’activité agricole sur la parcelle.

👉 Pour aller plus loin, consultez notre dossier dédié sur l’agrivoltaïsme.

Nouer une relation de confiance avec le développeur photovoltaïque : un impératif

Beaucoup de propriétaires imaginent que le processus de développement d’une centrale solaire va se faire rapidement, “clé en main”, et que les échanges avec le développeur resteront cantonnés à un strict minimum. 

👉 En réalité, un projet solaire bien mené repose sur de multiples échanges et allers-retours. Chaque étape nécessite du temps, de la coordination et une communication régulière entre le propriétaire et le développeur. 

👉 Ce processus, souvent long et administratif, peut parfois sembler frustrant. C’est pourquoi la relation de confiance entre les deux parties est essentielle. Elle permet d’avancer sereinement, d’anticiper les imprévus et de construire un projet solide et équilibré.

👉 Choisir un partenaire expérimenté, entretenir un dialogue transparent et rester impliqué tout au long du développement sont les clés pour transformer une opportunité en projet concret, durable et bénéfique sur le long terme. Chez UNITe, cette approche partenariale est au cœur de notre démarche : produire une électricité verte, locale et respectueuse des territoires, en travaillant main dans la main avec les propriétaires et les agriculteurs.

Quelques conseils AVANT DE SE LANCER : 

• Se renseigner localement, auprès de la mairie ou de la chambre d’agriculture.
• Rester lucide sur les montants du loyer et les délais de développement.
• Choisir un interlocuteur de confiance, avec qui nouer un véritable partenariat sur le long terme.

Conclusion 

Le développement d’une centrale solaire est un processus à la fois complexe, long et très encadré. Avant de s’engager, il est donc essentiel d’en comprendre toutes les réalités : faisabilité technique, contraintes environnementales, démarches administratives ou encore durée d’un bail qui s’inscrit sur plusieurs décennies.

Un projet photovoltaïque n’est pas une simple transaction foncière, mais une véritable collaboration entre le propriétaire et le développeur. Cela demande de la patience, du dialogue et une bonne dose de réalisme.

Vous souhaitez en savoir plus sur les étapes d’un projet solaire ? Consultez notre FAQ : nous répondons aux questions les plus fréquemment posées par les propriétaires intéressés.