Mettre en place un bail emphytéotique pour mon terrain agricole

Le bail emphytéotique offre un cadre juridique particulièrement adapté aux projets de fermes photovoltaïques en raison de sa longue durée.

Parce qu’il protège les intérêts respectifs de chaque parti, le bail emphytéotique est privilégié par UNITe dès lors qu’il est question de location de terres agricoles. 

En quoi consiste un bail emphytéotique ?

Éléments de définition.

• Le bail emphytéotique est un contrat de location établi entre un propriétaire (le bailleur), ici le propriétaire d’un terrain agricole, et un locataire (le preneur à bail, ou emphytéote), ici la société photovoltaïque.
• C’est un acte notarié, établi et signé devant notaire. 
• Il consiste en la mise à disposition, à titre onéreux, d’un bien immobilier (emphytéose), ici le terrain agricole sur lequel le propriétaire et le développeur souhaitent engager un projet.
• Ses termes et dispositions sont établis aux articles L451-1 à L451-13 du Code Rural et de la Pêche Maritime.

Un contrat de longue durée.

• La durée légale d’un bail emphytéotique varie entre 18 et 99 ans. Pour les projets développés avec UNITe, ces baux sont d’une durée de 30 – 40 ans en moyenne, afin d’assurer la rentabilité du projet sur le long terme.
• Au terme du contrat, il n’y a pas de reconduction tacite. 

Des prérogatives étendues.

• Le bail emphytéotique confère au preneur à bail des droits réels sur le bien immobilier.

A la différence d’un bail de droit commun, le bail emphytéotique autorise le preneur à bail à sous-louer les biens mis à sa disposition, à les grever d’une hypothèque, mais aussi à vendre ou à céder son droit.

• Le preneur est libre de construire les installations de son choix. Durant toute la durée du bail, il est considéré comme le propriétaire et l’exploitant des installations construites.

Concrètement, cela signifie que le bailleur demeure propriétaire du terrain agricole, mais que le preneur (la société qui développe le projet) est libre de construire une centrale photovoltaïque et de l’exploiter. Elle en est le propriétaire jusqu’à expiration du contrat. 

L’épisode du podcast de UNITe

UNITe a lancé un podcast autour de la production d’une énergie respectueuse de l’environnement, locale et durable : Photovoltaïque, éolien, hydroélectrique…

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Le paiement d’une redevance, ou canon emphytéotique.

• Le propriétaire cède la jouissance de son bien en contrepartie d’une redevance, appelé canon emphytéotique. Cette redevance est payée par annuités.

Qui peut signer un bail emphytéotique ?

• Il va de soi que seul le propriétaire du bien peut consentir à l’établissement d’un bail emphytéotique avec une société de développement de projets photovoltaïques.
• Toutes les personnalités juridiques (physiques ou morales) peuvent signer.
• En revanche, un tel bail ne peut être consenti sur des terrains agricoles qui relèveraient du domaine public, en raison de leur caractère inaliénable. Dans le cas où les projets sont établis avec des mairies ou des collectivités locales, il est important de vérifier que l’accord porte sur un terrain appartenant au domaine privé de la commune (L2211-1 du code général de la propriété). Dans le cas contraire, un autre type de contrat de location devra être mis en place (une Convention d’Occupation Temporaire par exemple).

Pourquoi mettre en place un bail emphytéotique sur un terrain agricole ?

Un contexte national qui accélère les projets solaires

La France a fixé des objectifs ambitieux dans sa Programmation Pluriannuelle de l’Énergie (PPE3),  pour la période 2025-2035 :

• Atteindre 75 GW de capacité solaire photovoltaïque installée d’ici 2035, contre près de 28 GW fin 2025
• Faire du solaire la première source de nouvelles capacités électriques en France
• Accélérer le déploiement sur les territoires ruraux, en lien direct avec les exploitants agricoles et les propriétaires fonciers

Bon à savoir : Les loyers varient fortement d’un site à l’autre. Ils dépendent de la surface, de l’ensoleillement, de la proximité au réseau électrique et des contraintes réglementaires locales. Un diagnostic préalable réalisé par UNITe permet d’obtenir une estimation fiable et engageante.

5 avantages pour le propriétaire du terrain

• Le propriétaire perçoit un loyer (la redevance), librement fixé entre les parties.
• Il a l’assurance que son bien sera entretenu et valorisé tout au long du bail, et de récupérer son terrain une fois le terme du bail atteint.
• A expiration du bail, il peut devenir propriétaire de la centrale, sans indemnités.
• Il peut aussi, s’il le préfère, négocier une clause de démantèlement. Dans ce cas, la centrale est démantelée et le terrain est remis en état par UNITe à la fin de la durée d’exploitation.
• Le bail emphytéotique ne prévoit aucune charge pour le propriétaire. Il revient au preneur à bail de s’acquitter des charges, taxes et impôts relatifs aux terrains et à ses installations.

> Le propriétaire ne paye pas la taxe foncière.

Il ne paye pas non plus la taxe de publicité foncière (articles 689 et 742 du Code Général des Impôts), qui est à la charge du preneur à bail.

Inconvénients du bail emphytéotique pour le propriétaire

Comme pour tout bail, il existe quelques inconvénients :

• Indisponibilité longue du terrain : impossible de vendre librement ou de change l’usage du bien à volonté pendant 25 à 99 ans.
• Fiscalité du canon : les loyers perçus sont imposés comme des revenus fonciers.
• Transmission contrainte : les héritiers ou acquéreurs sont liés par le bail en cours.
• Rigidité contractuelle : toute modification impose un nouveau contrat notarié — aucun avenant simple n’est possible.

Un bail particulièrement adapté aux projets photovoltaïques

Le temps, c’est de l’argent !

• La construction et l’exploitation d’une ferme photovoltaïque sur un terrain agricole est un projet à gros investissement, dont la rentabilité est évaluée sur le long terme.

> La durée du bail emphytéotique (40 ans en moyenne) est l’assurance de pouvoir construire un projet rentable. 

Des garanties financières.

• Il est primordial pour UNITe de pouvoir contracter des hypothèques pour obtenir des financements. En tant que preneur à bail, la société dispose d’un droit réel qui peut faire l’objet d’une hypothèque.

Cette disposition est une excellente garantie pour les banques et les investisseurs.

Ce que change la loi APER pour votre bail emphytéotique (2024-2026)

Depuis la loi du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables (loi APER), et son décret d’application du 8 avril 2024, le cadre juridique de l’installation de panneaux photovoltaïques sur des terrains agricoles a été profondément restructuré.

Ce que la loi APER change concrètement pour votre bail :

• La loi permet de distinguer trois régimes pour les terrains agricoles :

  • L’agrivoltaïsme : installation de panneaux solaires sur une parcelle où une activité agricole principale significative est maintenue. C’est le régime le plus favorable — et celui qu’UNITe privilégie dans ses projets.
  • Le photovoltaïque « agri-compatible » sur terrains incultes ou non exploités : possible sur des parcelles agricoles, naturelles ou forestières, à la stricte condition qu’elles soient inactives depuis plus de 10 ans et listées dans un document-cadre préfectoral.
  • Le photovoltaïque au sol sur terrain dégradé : déploiement facilité sur des espaces déjà artificialisés ou pollués (friches, sites industriels, zones d’enfouissement).

• Un projet est reconnu comme agrivoltaïque s’il respecte les conditions suivantes :

  • Il apporte un service direct à l’exploitation agricole (protection contre le gel ou la grêle, ombrage pour le bétail, régulation hydrique…)
  • La production agricole reste l’activité principale sur la parcelle
  • Le projet est réversible : en cas de baisse significative de la production agricole, les installations doivent être retirées
  • Un suivi annuel de la production agricole est obligatoire

Un projet agrivoltaïque ne met pas en péril la sécurité alimentaire : c’est précisément l’objectif du nouveau cadre réglementaire. La loi APER interdit explicitement les projets qui réduiraient significativement le potentiel agronomique d’une parcelle. Le cahier des charges imposé par la préfecture garantit le maintien de la vocation nourricière du territoire.

Que devient la centrale à la fin du bail ?

• L’une des grandes craintes des propriétaires est de se retrouver, à expiration du bail, avec une centrale photovoltaïque usagée sur leurs terres.
• Par défaut, le propriétaire du terrain devient propriétaire des installations à expiration du bail. Cette disposition peut néanmoins être aménagée.
• Dans la mesure où les panneaux solaires produisent encore de l’électricité après 30 ans, le propriétaire peut choisir de valoriser cette électricité sur le marché.
• S’il ne désire pas conserver la centrale, le propriétaire peut prévoir dans le bail une clause de démantèlement. Dans ce cas, la société photovoltaïque s’engage à démanteler la centrale en fin d’exploitation et à remettre en état le terrain agricole.

Tous les terrains ne sont pas éligibles

Un projet photovoltaïque nécessite un ensemble de conditions favorables :

• Une surface minimale : en général à partir de 2 à 5 hectares pour une centrale au sol rentable (5 hectares pour UNITe)
• Un ensoleillement suffisant : les régions du sud de la Loire sont naturellement favorisées, mais les projets se développent désormais sur l’ensemble du territoire
• La proximité d’un poste de raccordement électrique (réseau HTB ou HTA) — un éloignement excessif peut rendre le projet économiquement non viable
• L’absence de contraintes rédhibitoires : zones Natura 2000 classées, servitudes aéronautiques ou militaires, risques d’inondation importants…
• La classification du terrain dans les documents d’urbanisme locaux (PLU, SCOT)

UNITe réalise gratuitement un diagnostic d’éligibilité pour tout propriétaire ou exploitant agricole souhaitant évaluer le potentiel de sa parcelle.

Le piège des baux à construction.

Le bail à construction est un type de bail longue durée très similaire au bail emphytéotique.

Réglementé par le Code de la construction et de l’habitation (Articles L251-1 à L251-9), ce type de bail est éligible à d’importantes exonérations fiscales pour le preneur à bail. 

Malgré ces avantages, UNITe ne vous proposera généralement pas de conclure un bail à construction pour louer votre terre agricole. Pourquoi ?

Un bail plus contraignant

• Le bail à construction énonce une obligation de construire un bâtiment sur le terrain loué. Ce bâtiment doit être défini au préalable. Cela peut plaire à certains propriétaires, soucieux d’encadrer ce qui va “pousser” sur leur terrain.
• Dans les faits, cette disposition induit plus de lourdeur dans le processus administratif. Elle peut ralentir le développement du projet et en ruiner la rentabilité.

Le bail emphytéotique confère la simple possibilité de construire, sans qualification préalable de la construction. C’est un contrat plus souple qui permet d’aller plus vite dans le développement du projet.

Des centrales non éligibles ?

• Par ailleurs, les tribunaux peuvent estimer qu’une centrale photovoltaïque ne constitue pas un “bâtiment” au sens entendu par le Code de la construction.
• Le risque est donc plus élevé de voir le bail requalifié en bail de droit commun par l’administration.

Comment mettre en place un bail emphytéotique sur un terrain agricole ?

Votre terrain agricole est-il soumis à un bail existant ?

Les baux ruraux traditionnels.

Il peut arriver que le propriétaire d’un terrain soit déjà lié à un exploitant agricole par un bail rural traditionnel.

• Le bail en question peut être un bail rural ordinaire (d’une durée de 9 ans) ou à long terme (de 18 ans, 25 ans, ou “de carrière”).
• Ces baux sont soumis au statut du fermage ou de métayage (tel que définis dans les articles L411-1 à L418-5 du Code rural et de la pêche maritime). Ce sont des contrats de location de terres par une propriétaire à un exploitant, en contrepartie d’un loyer en argent (fermage) ou en nature (partage de la récolte pour le métayage). Ils ne sont pas adaptés au développement d’un projet photovoltaïque.

Le cas des baux verbaux.

• L’absence d’un document écrit n’est pas synonyme d’absence de bail. Dès lors qu’est constatée la mise à disposition d’un fonds agricole à titre onéreux en vue d’y exercer une activité agricole, il est considéré qu’un bail rural existe, avec statut de bail verbal.

Comment récupérer un terrain loué à un agriculteur ?

• Dans ce cas de figure, il est très difficile (si ce n’est impossible) de rompre un bail rural. 
• En l’absence d’accord amiable entre l’exploitant et le propriétaire, UNITe ne pourra pas se positionner sur ces terrains afin d’y développer un projet photovoltaïque.

De la promesse de bail à la signature.

Si la signature d’un bail emphytéotique entre le propriétaire et UNITe est possible, plusieurs étapes vont s’enchaîner.

Convenir ensemble d’une promesse de bail.

• UNITe et le propriétaire vont convenir de tous les détails du futur contrat de location et signer une promesse de bail. 
• Ce document, qui n’a pas besoin d’être établi devant notaire, va couvrir la période nécessaire pour obtenir toutes les autorisations et le permis de construire.
• La promesse contient l’objet du bail, sa durée, ses prorogations éventuelles, le montant du loyer et son indexation, les modalités de paiement, la clause de démantèlement, les conditions de résiliation, de cession, les responsabilités et assurances de chacun.

Calculer le prix de location

• Le canon emphytéotique, ou redevance, est fixé par négociation entre les deux parties. Le barème préfectoral du prix des baux ruraux ne lui est pas applicable.
• Ce loyer s’élève en moyenne autour de 2 000-3 000 € (par hectare et par an).
• La fourchette est néanmoins très variable en fonction du type de site (entre 500 € et 10 000 €).

Le passage devant le notaire !

• Une fois la centrale prête à être construite, les termes du bail emphytéotique sont établis devant notaire. Il doit être rédigé avec le plus grand soin.
• Le notaire prend en charge la publication de l’acte auprès du bureau des hypothèques. 
• La construction de la centrale et son exploitation, ainsi que le versement des loyers, peut commencer !

Modifier ou résilier un bail emphytéotique.

Sortie du bail emphytéotique 

Un bail emphytéotique ne peut être résilié que dans deux cas de figures.

• si l’emphytéote ne respecte pas les conditions prévues par le bail (par exemple si le terrain n’est pas entretenu et se dégrade).
• en cas de non règlement du canon emphytéotique pendant deux ans consécutifs.

La résiliation entraîne automatiquement l’extinction des hypothèques grevant le bail. 

En cas de décès du propriétaire 

Le bail emphytéotique ne prend pas fin avec le décès de l’un des contractants. Il est transmis aux héritiers et continue de s’appliquer.

Conclusion

Par sa durée, sa souplesse et les garanties qu’il procure, le bail emphytéotique est un outil parfaitement adapté à la mise en place de projets d’énergie verte sur des terrains agricoles.