Centrale photovoltaïque : le guide complet pour les propriétaires fonciers

Vous êtes un citoyen privé, un exploitant agricole, une municipalité, une communauté de communes, une entreprise ? Vous êtes propriétaire d’un terrain et désirez le louer pour installer une centrale solaire photovoltaïque ? C’est une excellente idée qui vous permettra de valoriser votre foncier et de dégager un revenu tout en vous engageant dans la transition énergétique !

UNITe, fort de 37 ans d’expérience dans les énergies renouvelables, peut vous accompagner dans ce projet.

Pourquoi installer une centrale solaire photovoltaïque sur votre terrain ?

Une centrale photovoltaïque, c’est quoi et comment ça marche ?

Une centrale photovoltaïque, ou ferme solaire, désigne un agrégat de panneaux photovoltaïques, reliés entre eux pour produire de l’électricité.

Pour parler d’une installation photovoltaïque en zone agricole, la filière emploie le terme de ferme agrivoltaïque ou de centrale agri-compatible. 

Les panneaux photovoltaïques peuvent être de plusieurs types.

• Ils peuvent être fixes, orientés au sud, ou fixés sur des trackers pour suivre la course du soleil. Dans certains cas, ces panneaux peuvent être pilotés à distance.
• Quand ils sont placés sur des structures surélevées, on parle d’ombrières photovoltaïques. C’est le cas des ombrières de parking, par exemple, ou des ombrières photovoltaïques en zone agricole qui sont surélevées et espacées pour permettre le passage d’animaux d’élevage et/ou la présence de cultures.
• Dans le cas du solaire flottant, les panneaux solaires sont fixés sur des flotteurs.

C’est la captation du rayonnement solaire via les panneaux qui permet de produire du courant électrique continu. Ce courant est ensuite transformé en courant alternatif, susceptible d’être réinjecté dans le réseau global de distribution de l’électricité.

Dans l’état actuel de nos capacités techniques, il faut environ 1,50 hectare couvert de panneaux solaires pour installer 1 mégawatt (MW) de puissance électrique. 

Quels avantages puis-je tirer de l’installation d’une centrale photovoltaïque ?

Valoriser du foncier inexploité

• Installer une centrale photovoltaïque sur un terrain inexploité, dégradé ou non cultivable permet de valoriser du foncier artificialisé qui se voit offrir une « nouvelle vie ».

La garantie de dégager un revenu stable

• Louer son terrain à un développeur photovoltaïque qui va construire une centrale solaire permet de dégager un revenu stable sur une longue durée.

S’engager dans la transition énergétique

• L’énergie solaire est une énergie verte, décarbonée, non polluante et silencieuse.
• C’est aussi une énergie durable puisque les panneaux solaires sont principalement constitués de silicium, de verre, d’acier et d’aluminium et sont recyclables à 96%.
• Son prix de revient est particulièrement compétitif.

Pour toutes ces raisons, le photovoltaïque est l’un des vecteurs principaux de la transition énergétique entamée en France, en lien avec les directives européennes, afin d’atteindre la neutralité carbone en 2050.

• Pour un particulier, une collectivité locale, un exploitant agricole ou une entreprise, faire le choix du photovoltaïque pour valoriser un terrain peut être à la fois un geste économique (obtenir des revenus complémentaires) et un geste de conviction.
• C’est un véritable signe d’engagement en faveur de la transition énergétique.

Quel type de terrain nous intéresse ?

Le terrain idéal est un terrain inexploitable, dégradé ou artificialisé, comme les aires de stationnement en zone industrielle ou tertiaire (gares, supermarchés, entreprises, aéroport…) et les anciennes friches industrielles : sites pollués, décharges, anciennes carrières…

Néanmoins, plusieurs critères entrent en ligne de compte. L’idéal est de nous contacter, afin de discuter avec nos experts pour obtenir une première opinion.

Plus c’est grand, mieux c’est !

• Plus la centrale photovoltaïque est grande, plus la production électrique est importante et plus la centrale est viable économiquement.
• En contrepartie, de nombreux coûts de construction sont fixes, comme le raccordement au réseau Enedis ou l’installation de postes techniques.
• Cela signifie que plus la surface est grande, plus le coût unitaire du mégawatt (MW) baisse.

Pour un développeur-exploitant comme UNITe, qui investit dans la construction de la centrale et se rémunère sur la vente de l’électricité produite pendant 25-30 ans, l’idéal est d’installer le plus de puissance possible sur une superficie donnée, afin de produire du Kwh le moins cher possible.

La surface de votre terrain à louer est donc un élément clé de la négociation. UNITe recherche en priorité des terrains de grande taille (au delà de 5 hectares), pour des raisons de rentabilité.

A cela s’ajoute un certain nombre de caractéristiques (degré d’ensoleillement, présence d’ombre portée, inclinaison du terrain (maximum 15% de pente), etc…

La distance de raccordement au réseau électrique

• A moins que le système ne soit conçu pour fonctionner indépendamment, la centrale photovoltaïque doit être reliée au réseau général de distribution d’électricité.
• Cette liaison se fait par des câbles enterrés (entre 1 m et 1,50 m de profondeur), entre le poste de livraison de la centrale, in situ, et le poste source géré par Enedis ou RTE.
• Raccorder une centrale coûte cher. Pour diminuer ce coût, il est préférable que la centrale soit placée à proximité du réseau général d’électricité. Le rapport communément accepté est de 1km par hectare exploité :  pour un un terrain de 5 hectares par exemple, la distance de raccordement acceptable sera de 5 km maximum. Au-delà, la rentabilité du projet peut être sérieusement entamée.

La conformité des documents administratifs

• Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) doit être consulté avant tout lancement de projet ! C’est un document essentiel qui réglemente les constructions et précise l’affectation des sols à l’échelle d’une commune ou d’une communauté de communes.
• Il convient de vérifier aussi la conformité de l’installation prévue avec les nombreuses lois et directives existantes en France : zones littorales, Natura 2000, zones de protection de faune et flore, sites classées ou inscrits au titre des Monuments Historiques…

Sans conformité, impossible de construire ! 

• La loi AER dite d’accélération des énergies renouvelables, votée en mars 2023, prévoit la définition par les communes de « zones d’accélération » prioritaires, validées par le préfet et susceptibles d’accueillir des installations photovoltaïques.
• Cette cartographie, actuellement en cours de réalisation, doit à terme faciliter le développement des projets et raccourcir les délais administratifs.

Le cas particulier de l’agrivoltaïsme

Le photovoltaïque est compatible avec une pratique d’élevage (ovins, bovins, aviculture, pisciculture…) et la présence de cultures (maraîchage, arboriculture, viticulture, grandes cultures…), placés sous ou entre les panneaux.

• La loi AER a proposé début 2023 une définition stricte de l’agrivoltaïsme : une installation agrivoltaïque doit apporter un bénéfice direct à la parcelle agricole (amélioration du bien être animal, protection contre les aléas climatiques…) tout en faisant en sorte que l’activité agricole demeure l’activité principale de la parcelle.
• Lorsque ce n’est pas le cas, on parle plutôt de solaire agri-compatible.
• Dans les deux cas, l’idée demeure de mettre en place une synergie de fonctionnement. Un projet agrivoltaïque ou agri-compatible se négocie entre le développeur et le propriétaire-exploitant pour intégrer au mieux les contraintes des deux activités.

• Il n’est évidemment pas question de soustraire les terres agricoles à leur vocation première, qui est de produire de la nourriture.

Louer votre terrain à UNITe pour financer une centrale solaire photovoltaïque

Installer des panneaux solaires sur un terrain est un investissement coûteux. Ce coût est estimé en moyenne entre 800 000 € et 1 million d’euros par MW installé.

Si des solutions de financement existent, l’une des options les plus prisées par les propriétaires de terrains éligibles consiste à passer par un tiers investisseur, comme UNITe.  

Ce dernier va vous proposer de louer votre terrain sur une longue durée pour construire et exploiter une centrale photovoltaïque. Vous percevrez en contrepartie un revenu annuel.

Les étapes du projet

• • Prise de contact : vous contactez UNITe pour discuter de la possibilité de louer votre terrain pour construire une centrale photovoltaïque.
  • Etudes de faisabilité et de rentabilité : Si le terrain correspond aux critères d’éligibilité énumérés plus haut, UNITe va se charger d’évaluer la faisabilité du projet. L’entreprise fait intervenir ses propres experts mais peut aussi diligenter des bureaux d’études indépendants. Les études vont porter sur la rentabilité du projet, la cohérence avec les autres projets d’urbanisme, l’impact environnemental et l’impact sur la biodiversité. Tous les frais demeurent à la charge d’UNITe. Vous n’avez rien à payer.
  • Signature d’une promesse de bail pour « immobiliser » le terrain. Cette promesse, conclue entre vous et UNITe, va énumérer un certain nombre d’éléments négociés comme le montant du loyer, les assurances, les modalités de paiements, etc…
  • S’ouvre alors une phase administrative qui peut durer entre 6 mois et 3 ans, le temps pour UNITe d’obtenir toutes les autorisations nécessaires au lancement du projet, de sécuriser un tarif d’achat pour l’électricité et d’obtenir un raccordement au réseau Enedis.

• Obtention du précieux sésame : le permis de construire ! 

• Signature d’un bail emphytéotique entre vous et UNITe. Le bail reprend les points négociés précédemment dans la promesse.

• Construction de la centrale et mise en service.
• UNITe, qui se rémunère sur la vente d’électricité, verse un loyer annuel au propriétaire, et ce jusqu’à expiration du bail.

Vous commencez à percevoir le loyer à partir de la signature du bail. 

Comment fonctionne le bail emphytéotique ?

Le bail emphytéotique est le type de bail privilégié par UNITe.

C’est un bail longue durée, généralement établi pour 20 à 30 ans, entre le propriétaire bailleur (vous !) et UNITe, qualifié de preneur à bail. Cette longue durée garantit la rentabilité du projet. 

Un bail emphytéotique confère des droits réels à UNITe, qui est libre de construire la centrale sur le terrain loué et de l’exploiter.

• UNITe est libre de contracter une hypothèque sur la centrale, ce qui permet d’assurer le financement du projet.
• UNITe demeure le « propriétaire » de la centrale jusqu’à expiration du contrat.

En contrepartie, vous percevez une redevance, ou canon emphytéotique, payée par annuités.

• Le montant de ce loyer peut considérablement varier.
• Il varie en moyenne autour de 2 000 à 3 000 € / ha / an.

Par défaut, vous devenez propriétaire des installations à expiration du bail. 

• Les panneaux solaires continuent de produire de l’électricité bien après 30 ans, libre à vous de revendre cette électricité ou de pratiquer l’autoconsommation.
• Vous pouvez aussi demander à UNITe d’inclure une clause de démantèlement dans le contrat. UNITe se charge alors de démanteler la centrale et de remettre votre terrain dans son état initial.

Tous les frais de développement, de construction, d’exploitation et de maintenance demeurent à la charge d’UNITe. L’entreprise s’acquitte également de la taxe foncière.

Un bail emphytéotique ne prend pas fin avec le décès de l’un des contractants. Il est transmis aux héritiers.

• Attention, un bail emphytéotique ne peut être consenti sur un terrain qui relève du domaine public (en raison de son caractère inaliénable). Dans le cas d’un projet en concertation avec une mairie ou une collectivité locale, seuls les terrains appartenant au domaine privé de la commune sont éligibles. Pour le domaine public, d’autres types de location peuvent être envisagées, comme une convention d’occupation temporaire.
• Sur une terre agricole, la préexistence d’un bail rural entre le propriétaire foncier et un exploitant agricole nécessite un accord à l’amiable pour rompre ce bail. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter notre article dédié.

La philosophie d’UNITe : pourquoi nous choisir ?

Spécialisé depuis plus de 37 ans dans les énergies vertes, le groupe UNITe a opéré depuis quelques années une inflexion stratégique vers le photovoltaïque.

• Notre mot clé est PARTENARIAT.

• Nous avons à cœur de développer des projets viables, rentables et bien conçus, qui intègrent les besoins de chacun.

• En tant que développeur-exploitant, nous suivons un projet de A à Z : premier contact, définition des besoins, constitution du dossier, phase administrative, construction et exploitation de la centrale, démantèlement. Ce n’est pas le cas de tous les développeurs photovoltaïques, puisque certains se s’occupent que de la construction avant de revendre la centrale à un opérateur.

• L’expérience accumulée, dans les projets solaires comme dans l’éolien et l’hydroélectricité, nous a doté d’une véritable expertise technique, administrative et juridique.

• Nous sommes particulièrement investis en recherche et développement sur le photovoltaïque, et plus généralement sur l’ensemble des énergies renouvelables.

• Nous croyons profondément en la défense de l’environnement et de la biodiversité.

• Nous accompagnons régulièrement les élus locaux et les citoyens pour clarifier les caractéristiques et impacts de nos technologies.

Vous pouvez découvrir le portrait de notre directeur général, Stéphane Maureau, pour en apprendre plus sur notre histoire !

Conclusion

Il existe aujourd’hui en France plus de 200 développeurs et producteurs d’énergie photovoltaïque. En choisissant de confier votre terrain à UNITe, vous obtenez l’assurance d’un véritable dialogue, d’une expertise de plus de 37 ans et de garanties sérieuses sur la rentabilité de votre projet.