5 solutions pour rentabiliser son terrain agricole en 2023

Option 1 : Cultiver ou exploiter le terrain avec un projet personnel

Une terre agricole est par définition un terrain non constructible selon le plan local d’urbanisme (PLU) de la région. Impossible de faire bâtir, la manière la plus évidente de la rentabiliser est évidemment de se lancer dans une exploitation agricole.

En fonction des caractéristiques du terrain, les exploitations possibles peuvent varier. D’une région à une autre et selon le type de sol, la culture recommandée différera : blé, arbres fruitiers, vignes, etc. Attention bien sûr à éviter la surexploitation des sols. Sous certaines conditions, la polyculture est également une option.

Il faut se rappeler qu’un terrain de plantation peut être compliqué à gérer. Plusieurs paramètres entrent en compte : les conditions climatiques, la présence ou non d’eau et le niveau d’ensoleillement… De ceux-ci dépendent la viabilité des cultures et un rendement optimal sur les terrains. 

L’exploitation agricole d’élevage propose une alternative à l’exploitation agricole de culture : Il existe différentes possibilités comme l’exploitation laitière ou l’élevage ovin, équin, caprin, etc. … . Cette activité nécessite des pâturages et peu d’installations pour assurer la productivité du terrain agricole.

Option 2 : Louer son terrain pour un bail agricole : comment ça marche ?

Vous n’avez pas l’âme d’un éleveur ou d’un agriculteur ? Vous pouvez toujours bien sûr louer votre terrain. Le bail prend la forme d’un contrat de location précaire qui dure 9 ans minimum. Il se passe entre un propriétaire de terrain agricole et un exploitant et concerne toute la superficie du terrain.

Le loueur peut être :

• Un particulier : dans ce cas, les clauses du contrat de bail seront personnalisables ;
• Un professionnel : des mentions obligatoires seront nécessaires dans le contrat concernant les modalités de résiliation, la durée du contrat, etc.

Le loyer pour un bail agricole varie en fonction de la superficie du sol et de ses caractéristiques. En moyenne, les propriétaires touchent entre 92 à 140 euros par hectare par an s’il s’agit d’un terrain de qualité. En échange de ce loyer, le propriétaire s’engage à laisser l’exploitation du terrain au locataire.

Option 3 : Spéculer et acheter un terrain agricole pour le revendre : sous quelles conditions ?

L’idée est de plus en plus prisée par les investisseurs. Acheter pour revendre un terrain agricole est une bonne solution pour diversifier son patrimoine et la rentabilité du projet semble être intéressante : En effet, en France, la valeur des parcelles agricoles aurait doublé depuis 30 ans. 

En 2021 en France, un terrain agricole non constructible s’est vendu en moyenne pour 5940 euros par hectare. Cependant, cela dépend de l’emplacement : Dans la région de la Bourgogne, où les vignes sont nombreuses, un terrain peut se vendre à 11 millions d’euros l’hectare.

Comme toujours, la qualité du sol et la disponibilité des exploitations sur celui-ci impactent le prix de vente.

Notez bien qu’acheter un terrain agricole peut se révéler aujourd’hui assez compliqué pour les particuliers. En effet, les autorités mettent en place différents dispositifs pour limiter l’urbanisation. et un agriculteur aura toujours un droit de préemption en cas de vente de terrains agricoles, par le biais de la SAFER  (société d’aménagement foncier et d’établissement rural).

L’achat d’un terrain non constructible est donc limité pour les simples particuliers. Il faut obtenir l’aval de la SAFER. Mais même en cas de succès à l’achat, la SAFER pourra toujours mettre un droit de préemption sur le terrain en cas de revente. Ce qui constitue un risque pour la plus-value.

De plus, pour revendre un terrain agricole, il faut tenir compte de quelques détails :

• Une décote de 15 à 30 % pour un terrain loué. Le but étant de protéger le locataire exploitant du terrain. Avant de revendre et pour éviter des frais onéreux, il faut s’assurer que le terrain soit libre de tout engagement.
• Les plus-values escomptées seront sujettes à des taxes. Elles peuvent aller jusqu’à 34,5 % pour une revente rapide. Cela comprend 20 % de taxe et 14,5% de contributions sociales. Si le propriétaire du terrain patiente assez longtemps en conservant son terrain avant de le revendre, il bénéficiera d’un abattement, voire d’une annulation de ces dernières.
  Les réductions débutent à 6% dès 6 ans et peuvent monter à 100% au bout de 22 ou 30 ans.

Voici quelques astuces pour augmenter le prix de vente d’un terrain : 

• Vendre un terrain qui a déjà été exploité. Les travaux de valorisation augmentent la valeur vénale de la parcelle.
• Demander un dézonage avant la mise en vente. Le prix de vente pourra être revu à la hausse et les clients potentiels seront plus nombreux. L’accord de la SAFER ne sera plus nécessaire dans le choix du repreneur.

Option 4 : Rendre le terrain agricole constructible

Il est parfois possible de rendre un terrain agricole constructible. Du moins, c’est le cas si le PLU de la région le permet. Dans ce cas, le déclassement du bien peut être demandé pour pouvoir en changer l’exploitation. C’est une condition sine qua non pour l’obtention d’une autorisation de construire.

Il est par exemple plus facile d’obtenir l’aval de la mairie si le terrain est d’une superficie trop petite pour permettre une exploitation agricole rentable. Tel est également le cas s’il se trouve près d’une zone de raccordement à l’eau et à l’électricité. Toutefois, ce sera la CDPENAF (Commission de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers qui prendra la décision finale)

Avoir l’aval des autorités pour construire sur un terrain peut en augmenter la valeur vénale à la revente. Cela ouvrira aussi les portes à de nouvelles perspectives (revente, construction puis de mise en location, etc. …).

Option 5 : Se lancer dans l’agrivoltaïsme

Une dernière option possède l’immense avantage de pouvoir être couplée avec d’autres solutions.

Cette tendance s’appelle « l’agrivoltaisme ». Il s’agit de coupler la production agricole avec la création d’une centrale de panneaux photovoltaïques. De quoi augmenter vos plus-values, mais aussi une réponse à l’enjeu moderne de l’urgence climatique. 

Votre ferme agricole deviendra également une “ferme solaire” (ou photovoltaïque).

Pourquoi ne pas louer son terrain à un promoteur de projet comme UNITe ? C’est l’une des plus anciennes entreprises en France spécialisées dans la production d’énergie verte.

Si vous disposez d’un terrain agricole (par exemple un terrain d’exploitation ovine ou bovine de plus de 10 ha.), UNITe pourrait être intéressé par sa location… surtout s’il est ensoleillé et proche des réseaux électriques.

C’est le promoteur qui construira la centrale d’énergie verte et qui rentabilisera le terrain en vendant l’électricité. Pour sécuriser vos rendements, UNITe propose de conclure un bail emphytéotique de 30 ans.

En plus de participer à la protection de l’environnement, les propriétaires peuvent profiter de nombreux avantages grâce à ce système :

• Un loyer qui peut aller de 500 à 8 000 euros par hectare et par an. Il varie selon les caractéristiques du terrain et le nombre de mégawatts produits. Le loyer est stable pendant toute la durée du bail, sachant que la moyenne en France est de 2 000 à 3 000 euros par ha environ.
• Une amélioration des conditions d’élevage ou de culture sur le terrain. En effet, l’installation des panneaux photovoltaïques surélevés sur la parcelle pourra potentiellement limiter les impacts climatologiques. De quoi améliorer aussi les rendements du terrain.

UNITe s’adresse aux propriétaires de terrain agricole, mais également à ceux qui sont en phase d’en acquérir. Leurs experts peuvent donner quelques conseils sur le choix et la superficie à acheter pour un projet réellement rentable et viable.

Dans les deux cas, après la signature du bail, l’entreprise se charge de toutes les démarches pour viabiliser le projet. Il faut en moyenne deux à trois ans de développement avant la construction de la centrale.

Pour aller plus loin

Propriétaire ou future propriétaire, n’hésitez pas à nous contacter pour obtenir un rendez-vous.

Vous pouvez expliquer votre projet dans les grandes lignes et décrire son terrain ci-dessous, nos experts font une étude sur mesure de la situation. Ils vous donneront ensuite la marche à suivre pour rentabiliser votre terrain agricole via l’agrivoltaïsme.