5 solutions pour rentabiliser son terrain agricole en 2026

Option 1 : Cultiver ou exploiter le terrain avec un projet personnel

Une terre agricole, au sens de zone A du PLU, est par définition un terrain non constructible. Il est impossible d’y construire une maison ou encore d’y installer une activité industrielle. Si vous vous êtes porté acquéreur d’une terre, c’est peut-être parce que vous souhaitez la cultiver vous-même.

Avant de vous lancer, analysez bien les caractéristiques du terrain. Chaque parcelle est différente, et d’une région à l’autre il n’est pas toujours possible de cultiver les mêmes variétés : blé, arbres fruitiers, vignes, etc. Analysez les conditions climatiques, la présence ou non d’eau sur le terrain et le niveau d’ensoleillement… Vous pouvez aussi demander conseil auprès d’un expert agricole pour savoir si une culture est viable… et surtout rentable. La polyculture est également une option. 

L’exploitation agricole d’élevage est une alternative à l’exploitation agricole de culture : Il existe différentes possibilités comme l’exploitation laitière ou l’élevage ovin, équin, caprin, etc… Cette activité nécessite des pâturages et peu d’installations pour assurer la productivité du terrain agricole. 

Option 2 : Louer son terrain pour un bail agricole : comment ça marche ?

Vous n’avez pas l’âme d’un éleveur ou d’un agriculteur ? Vous pouvez toujours louer votre terrain à un exploitant agricole, qui va s’occuper de le cultiver à votre place. 

Cela passe par l’établissement d’un contrat de location (un bail rural) qui va préciser la durée de la location (9 ans minimum), les modalités et le fermage. Le bail est conclu entre le propriétaire de terrain et un exploitant agricole, et concerne toute la superficie du terrain.

• Si le loueur est un particulier, les clauses du contrat de bail seront personnalisables ;
• Si le loueur est un professionnel, des mentions obligatoires seront nécessaires : modalités de résiliation, durée du contrat, etc.

Les avantages ? En tant que propriétaire, vous touchez un complément de revenus régulier (loyer) et votre terrain est exploité et cultivé. 

Le montant du loyer varie en fonction de la taille, de la superficie du terrain et des caractéristiques agronomiques du sol. En moyenne, les propriétaires touchent entre 92 € à 140 € par hectare et par an, s’il s’agit d’un terrain de qualité. En échange de ce loyer, le propriétaire s’engage à laisser l’exploitation du terrain au locataire.

Option 3 : Spéculer et acheter un terrain agricole pour le revendre : sous quelles conditions ?

L’idée est de plus en plus prisée par les investisseurs. Acheter pour revendre un terrain agricole est une bonne solution pour diversifier son patrimoine et la rentabilité du projet semble intéressante : la valeur des parcelles agricoles aurait doublé en France depuis 30 ans. Le même constat peut être fait sur les zones forestières, qui sont des placements prisés pour les investisseurs. 

En 2023, le prix moyen d’un terrain agricole non constructible était de 6130 € par hectare. Le prix moyen des terres et prés libres atteint 6 400 €/ha en 2024 (+3,2 % vs 2023), selon la Safer.fr.

Il s’agit évidemment d’une moyenne. Le prix d’une parcelle dépend de son emplacement et de multiples paramètres. Il faut également souligner le rôle des SAFER, qui établissent des barèmes par département et régulent les prix en faisant usage de leur droit de préemption au profit des agriculteurs. 

L’achat d’un terrain non constructible est donc limité pour les simples particuliers. Obtenir l’aval de la SAFER n’est pas garanti.

Lorsque vous décidez de revendre un terrain agricole, vous devez tenir compte de plusieurs éléments :

• Si votre terrain est loué, une décote de 15 à 30 % s’applique au moment de la revente. Le but est évidemment de protéger le locataire exploitant du terrain. Pour éviter ce scénario et des frais particulièrement onéreux, assurez-vous que le terrain soit bien libre de tout engagement.
• La plus-value réalisée est sujette à imposition. Ces taxes peuvent aller jusqu’à 34,5 % pour une revente rapide. Cela comprend 20 % de taxe et 14,5% de contributions sociales. Si le propriétaire du terrain conserve son terrain assez longtemps avant de le revendre, il bénéficiera d’un abattement, voire d’une annulation de ces dernières.
• Les réductions débutent à 6% dès 6 ans. Elles peuvent être de 100% au bout de 22 ou 30 ans.

Voici quelques astuces pour augmenter le prix de vente d’un terrain: 

• Vendre un terrain qui a déjà été exploité. Les travaux de valorisation augmentent la valeur vénale de la parcelle.
• Demander un dézonage avant la mise en vente. Le prix de vente pourra être revu à la hausse et les clients potentiels seront plus nombreux. Un avis favorable de la SAFER ne sera plus nécessaire.

Option 4 : Rendre le terrain agricole constructible

Construire un bâtiment sur un terrain agricole ? C’est généralement impossible. Le terrain agricole est par définition non-constructible. 

Une dérogation est possible si vous êtes agriculteur :  vous pouvez obtenir l’autorisation de construire une maison d’habitation, un bâtiment pour entreposer du matériel agricole (hangar, étable…), ou encore une annexe ou une extension sur un bâtiment existant. 

Si vous n’êtes pas agriculteur, votre seule option consiste à demander le déclassement du bien afin de changer la destination du terrain et le rendre constructible. Ce déclassement passe par une demande de modification de PLU auprès des services d’urbanisme de la mairie. Une demande de permis de construire ne peut être déposée qu’après cette démarche administrative. 

Le changement de destination et la modification du PLU peuvent être accordés si la superficie du terrain ne permet pas d’établir une exploitation agricole rentable, ou si le site se trouve proche d’une poste de raccordement eau et électricité. La CDPENAF (Commission de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers) est l’organisme qui prend la décision finale.

Option 5 : Construire une centrale solaire et se lancer dans l’agrivoltaïsme.

Outre les exceptions précédemment mentionnées, la construction d’équipements collectifs est également autorisée sur un terrain agricole classé A. Pourquoi ne pas y construire une centrale solaire ? 

Il est tout à fait possible de coupler la production agricole et la production électrique sur la même parcelle. On parle alors d’agrivoltaïsme.

La construction d’une centrale solaire est une solution de valorisation de votre terrain agricole sur le long terme, qui offre de nombreux avantages : 

• Les panneaux solaires peuvent être espacés ou surélevés pour laisser passer les engins agricoles et les animaux d’élevage. Ils ne gênent pas l’exploitation de la parcelle. 
• Si le projet agrivoltaïque est bien conçu, les rendements de l’exploitation peuvent être améliorés et les bénéfices conséquents. C’est en tout cas ce que les études semblent prouver.  

Une centrale solaire a cependant un coût de construction conséquent. Une solution de plus en plus prisée consiste à faire appel à un tiers, comme UNITe, pour louer le terrain et lui déléguer la construction de la centrale. 

Après conclusion d’un bail emphytéotique (30 à 40 ans), UNITe se charge de construire la centrale photovoltaïque et de l’exploiter. L’entreprise se rémunère sur la vente de l’électricité et verse au propriétaire un loyer fixe, défini dans le bail. 

• En 2025, le loyer agrivoltaïque peut aller de 500 à 5 000 € par hectare et par an, pour une moyenne de 1000-2000 € par hectare et par an en France (source : UNITe, producteur d’électricité agrivoltaïque). Il varie selon les caractéristiques du terrain et le nombre de mégawatts installés. 
• Le propriétaire dégage un revenu stable, régulier, sur une longue durée. 

Attention. Un projet de développement de centrale photovoltaïque est un parcours semé d’embûches. De nombreuses contraintes naturelles (espèces protégées, zones humides, etc…) peuvent induire des modifications du projet et la nécessité de réaliser des études d’impact environnemental. Si le kilowattheure produit s’avère trop cher, la centrale n’est pas rentable et le projet ne pourra pas aboutir. Prévoir 24 à 36 mois entre les premières études et la mise en service d’une centrale au sol/agrivoltaïque.
La durée varie surtout selon les autorisations locales et les délais de raccordement au réseau (qui peuvent s’allonger en cas de renforcement de poste source). (info.agriculture.gouv.fr, senat.fr).

Les petites surfaces, qui plus est, ne sont pas valorisables. 2-3 hectares minimum sont nécessaires si les panneaux sont disposés au sol de façon dense, mais il faut compter au minimum 10 hectares si les panneaux doivent être espacés.