Les terres agricoles sont très protégées en France et il n’est pas possible d’y construire n’importe quoi. Si vous êtes propriétaire d’un terrain, ou si vous envisagez de le devenir, vous vous demandez sans doute comment rentabiliser votre terrain agricole. Xavier Permingeat, directeur d’activité photovoltaïque chez UNITe, revient sur les 5 options principales qu’il faut connaître pour aménager et rentabiliser son bien.
Table des matières
Qu’est ce qu’une terre agricole ?
Avant toute chose, il est nécessaire de clarifier un point important qui porte sur la nomenclature des terres en France. Un terrain cultivé n’est pas toujours un terrain « agricole » au sens administratif du terme. Il existe plusieurs types de classification foncière administrative. Chaque classification a ses spécificités et ses restrictions en termes d’aménagement et de restrictions.
Pour vérifier la classification de son terrain, il faut consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de la commune, auprès des services d’urbanisme concernés.
- Les zones A (agricole).
- Les zones U (Urbaine). Ce sont des parcelles dédiées à l’habitat et aux infrastructures urbaines.
- Les zones AU (À Urbaniser).
- Les zones N (espace boisé, zone naturelle ou forestière).parcs, espaces verts, réserves naturelles…
Une fois que vous avez établi le statut juridique du terrain, vérifiez bien la conformité des installations existantes et renseignez vous sur les éventuelles restrictions.
Attention, l’achat de terrains agricoles en France est très réglementé. Pour éviter l’accaparement des terres par des groupes privés ou des investisseurs-spéculateurs, les SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) bénéficient d’un droit de préemption. Ces instances départementales peuvent intervenir à tout moment lors de la vente et de l’acquisition d’une terre agricole.
Le podcast d’UNITe – Épisode #3. La rentabilisation de terrain agricole
Découvrez « UNITe », le podcast qui s’intéresse aux énergies vertes et renouvelables. Énergie solaire photovoltaïque, éolien, hydroélectricité… Quelles sont les sources d’énergie qui respectent l’environnement et nous aident à envisager un avenir plus durable ?
Dans l’épisode #3, nous revenons sur les différentes façons de rentabiliser une terre agricole non-constructible, de la pratique de l’agriculture… à l’agrivoltaïsme. Disponible sur toutes les plateformes.
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Que peux t-on faire sur un terrain agricole ?
Option 1 : Cultiver ou exploiter le terrain avec un projet personnel
Une terre agricole, au sens de zone A du PLU, est par définition un terrain non constructible. Il est impossible d’y construire une maison ou encore d’y installer une activité industrielle. Si vous vous êtes porté acquéreur d’une terre, c’est peut-être parce que vous souhaitez la cultiver vous-même.
Avant de vous lancer, analysez bien les caractéristiques du terrain. Chaque parcelle est différente, et d’une région à l’autre il n’est pas toujours possible de cultiver les mêmes variétés : blé, arbres fruitiers, vignes, etc. Analysez les conditions climatiques, la présence ou non d’eau sur le terrain et le niveau d’ensoleillement… Vous pouvez aussi demander conseil auprès d’un expert agricole pour savoir si une culture est viable… et surtout rentable. La polyculture est également une option.
L’exploitation agricole d’élevage est une alternative à l’exploitation agricole de culture : Il existe différentes possibilités comme l’exploitation laitière ou l’élevage ovin, équin, caprin, etc… Cette activité nécessite des pâturages et peu d’installations pour assurer la productivité du terrain agricole.
Option 2 : Louer son terrain pour un bail agricole : comment ça marche ?
Vous n’avez pas l’âme d’un éleveur ou d’un agriculteur ? Vous pouvez toujours louer votre terrain à un exploitant agricole, qui va s’occuper de le cultiver à votre place.
Cela passe par l’établissement d’un contrat de location (un bail rural) qui va préciser la durée de la location (9 ans minimum), les modalités et le fermage. Le bail est conclu entre le propriétaire de terrain et un exploitant agricole, et concerne toute la superficie du terrain.
- Si le loueur est un particulier, les clauses du contrat de bail seront personnalisables ;
- Si le loueur est un professionnel, des mentions obligatoires seront nécessaires : modalités de résiliation, durée du contrat, etc.
Les avantages ? En tant que propriétaire, vous touchez un complément de revenus régulier (loyer) et votre terrain est exploité et cultivé.
Le montant du loyer varie en fonction de la taille, de la superficie du terrain et des caractéristiques agronomiques du sol. En moyenne, les propriétaires touchent entre 92 € à 140 € par hectare et par an, s’il s’agit d’un terrain de qualité. En échange de ce loyer, le propriétaire s’engage à laisser l’exploitation du terrain au locataire.
Option 3 : Spéculer et acheter un terrain agricole pour le revendre : sous quelles conditions ?
L’idée est de plus en plus prisée par les investisseurs. Acheter pour revendre un terrain agricole est une bonne solution pour diversifier son patrimoine et la rentabilité du projet semble intéressante : la valeur des parcelles agricoles aurait doublé en France depuis 30 ans. Le même constat peut être fait sur les zones forestières, qui sont des placements prisés pour les investisseurs.
En 2023, le prix moyen d’un terrain agricole non constructible était de 6130 € par hectare. Il s’agit évidemment d’une moyenne. Le prix d’une parcelle dépend de son emplacement et de multiples paramètres. Il faut également souligner le rôle des SAFER, qui établissent des barèmes par département et régulent les prix en faisant usage de leur droit de préemption au profit des agriculteurs.
L’achat d’un terrain non constructible est donc limité pour les simples particuliers. Obtenir l’aval de la SAFER n’est pas garanti.
Lorsque vous décidez de revendre un terrain agricole, vous devez tenir compte de plusieurs éléments :
- Si votre terrain est loué, une décote de 15 à 30 % s’applique au moment de la revente. Le but est évidemment de protéger le locataire exploitant du terrain. Pour éviter ce scénario et des frais particulièrement onéreux, assurez-vous que le terrain soit bien libre de tout engagement.
- La plus-value réalisée est sujette à imposition. Ces taxes peuvent aller jusqu’à 34,5 % pour une revente rapide. Cela comprend 20 % de taxe et 14,5% de contributions sociales. Si le propriétaire du terrain conserve son terrain assez longtemps avant de le revendre, il bénéficiera d’un abattement, voire d’une annulation de ces dernières.
- Les réductions débutent à 6% dès 6 ans. Elles peuvent être de 100% au bout de 22 ou 30 ans.
Voici quelques astuces pour augmenter le prix de vente d’un terrain:
- Vendre un terrain qui a déjà été exploité. Les travaux de valorisation augmentent la valeur vénale de la parcelle.
- Demander un dézonage avant la mise en vente. Le prix de vente pourra être revu à la hausse et les clients potentiels seront plus nombreux. Un avis favorable de la SAFER ne sera plus nécessaire.
Option 4 : Rendre le terrain agricole constructible
Construire un bâtiment sur un terrain agricole ? C’est généralement impossible. Le terrain agricole est par définition non-constructible.
Une dérogation est possible si vous êtes agriculteur : vous pouvez obtenir l’autorisation de construire une maison d’habitation, un bâtiment pour entreposer du matériel agricole (hangar, étable…), ou encore une annexe ou une extension sur un bâtiment existant.
Si vous n’êtes pas agriculteur, votre seule option consiste à demander le déclassement du bien afin de changer la destination du terrain et le rendre constructible. Ce déclassement passe par une demande de modification de PLU auprès des services d’urbanisme de la mairie. Une demande de permis de construire ne peut être déposée qu’après cette démarche administrative.
Le changement de destination et la modification du PLU peuvent être accordés si la superficie du terrain ne permet pas d’établir une exploitation agricole rentable, ou si le site se trouve proche d’une poste de raccordement eau et électricité. La CDPENAF (Commission de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers) est l’organisme qui prend la décision finale.
Option 5 : Construire une centrale solaire et se lancer dans l’agrivoltaïsme.
Outre les exceptions précédemment mentionnées, la construction d’équipements collectifs est également autorisée sur un terrain agricole classé A. Pourquoi ne pas y construire une centrale solaire ?
Il est tout à fait possible de coupler la production agricole et la production électrique sur la même parcelle. On parle alors d’agrivoltaïsme.
La construction d’une centrale solaire est une solution de valorisation de votre terrain agricole sur le long terme, qui offre de nombreux avantages :
- Les panneaux solaires peuvent être espacés ou surélevés pour laisser passer les engins agricoles et les animaux d’élevage. Ils ne gênent pas l’exploitation de la parcelle.
- Si le projet agrivoltaïque est bien conçu, les rendements de l’exploitation peuvent être améliorés et les bénéfices conséquents. C’est en tout cas ce que les études semblent prouver.
Une centrale solaire a cependant un coût de construction conséquent. Une solution de plus en plus prisée consiste à faire appel à un tiers, comme UNITe, pour louer le terrain et lui déléguer la construction de la centrale.
Après conclusion d’un bail emphytéotique (30 à 40 ans), UNITe se charge de construire la centrale photovoltaïque et de l’exploiter. L’entreprise se rémunère sur la vente de l’électricité et verse au propriétaire un loyer fixe, défini dans le bail.
- Le loyer peut aller de 500 à 5 000 € par hectare et par an, pour une moyenne de 2000-3000 € par hectare et par an en France. Il varie selon les caractéristiques du terrain et le nombre de mégawatts produits.
- Le propriétaire dégage un revenu stable, régulier, sur une longue durée.
Attention. Un projet de développement de centrale photovoltaïque est un parcours semé d’embûches. La découverte d’espèces protégées sur le site peut induire des modifications du projet et la nécessité de réaliser des études d’impact environnemental. Si le kilowattheure produit s’avère trop cher, la centrale n’est pas rentable et le projet ne pourra pas aboutir. Il faut compter en moyen deux à trois ans de développement pour une ferme photovoltaïque.
Les petites surfaces, qui plus est, ne sont pas valorisables. 2-3 hectares minimum sont nécessaires si les panneaux sont disposés au sol de façon dense, mais il faut compter au minimum 10 hectares si les panneaux doivent être espacés.
Pour aller plus loin
Si vous disposez d’un terrain agricole, UNITe peut être intéressé par sa location… surtout s’il est ensoleillé et proche des réseaux électriques. Nous nous adressons aux propriétaires de terrain agricole, mais également à ceux qui sont en phase d’en acquérir. Si vous envisagez d’acheter un terrain agricole pour vous lancer dans l’agrivoltaïsme, UNITe peut vous aider dans vos démarches.
Forte de 39 ans d’expérience dans le domaine des énergies vertes, nous prêtons une attention particulière au développement durable et à l’écologie sur tous ses projets. Nous vous offrons de vous engager à nos côtés dans la transition énergétique et de valoriser vos terres agricoles, mais jamais au détriment de la protection des sols et de la biodiversité.
